RESUMEN
En fecha 25 de mayo de 2023 se ha publicado en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una de las pretensiones del legislador, según la Exposición de Motivos de la Ley, es facilitar el acceso a la vivienda, a precios asequibles, a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado.
A tal efecto, establece una serie de medidas de protección de inquilinos en situación de vulnerabilidad que implican paralelamente una serie de obligaciones al propietario de la vivienda arrendada.
Se detallan también en la ley toda una serie de requisitos administrativos y procesales que se exigen al propietario para recabar el auxilio judicial al objeto de ser restituido en su derecho de propiedad cuando el inquilino no paga la renta acordada.
La cuestión es determinar si estas trabas no producirán el efecto contrario al pretendido por el legislador, llegando a disuadir al propietario de elegir a inquilinos potencialmente vulnerables, y limitar su oferta a personas de mayor solvencia económica, lo que puede agravar el problema habitacional existente, al menos hasta que se incremente el número de viviendas sociales en régimen de alquiler. Téngase en cuenta que como indica la Exposición de Motivos de la Ley los parques públicos de vivienda en alquiler son del todo insuficientes para atender la necesidad de aquellas personas y hogares que tienen más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos. Valga el dato, recuerda el legislador, de que, del total de las viviendas construidas entre el año 1962 y el año 2020, el 31,5 % fueron viviendas protegidas, es decir, unos 5,7 millones de viviendas que se promovieron al amparo de algún régimen de protección pública, pero que en su mayoría… han dejado de estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a ningún tipo de límite de venta o alquiler (la remisión a tan lejana fecha permite inferir la antigüedad de la mayoría de ellas).
Según Newtral, en 2020 la vivienda pública representaba en España el 2,5% del parque de viviendas principales con respecto al total de las construcciones en el país, lo que en efecto parece insuficiente atendiendo a la situación económica actual (1) .
Se analiza en este estudio también la posibilidad de tener en cuenta la existencia de parientes con obligación de prestar alimentos para evaluar la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad en el inquilino.
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En fecha 25 de mayo de 2023 se ha publicado en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
La opinión pública sostiene que la regulación del alquiler en el texto legal provoca una confrontación entre el derecho de propiedad (del arrendador) y el derecho a la vivienda (del inquilino), que se resuelve en detrimento del primero. Pero en realidad y en mi opinión lo que puede ser discutible en el texto legal no es tanto esta confrontación propiedad/vivienda como la delimitación de la función social de la propiedad que en el mismo se hace.
Me explico:
El derecho de propiedad está recogido en el art. 33 de la Constitución bajo el epígrafe «De los derechos y deberes de los ciudadanos», ubicado en el título I referido a los «derechos y deberes fundamentales».
Por su parte, el derecho a la vivienda está recogido en el artículo 47 de la CE incluido en el Capítulo Tercero, referido No a derechos y libertades sino a los «principios rectores de la política social y económica.»
Parece pues que la Constitución da prevalencia al derecho de propiedad sobre el derecho a la vivienda al reconocerle carácter de derecho fundamental. Pero esto es un tanto relativo porque por otra parte, cuando la Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia (art. 33) concreta que «la función social de estos derechos delimitará su contenido». Pues bien, la función social del derecho de propiedad inmobiliaria en determinados momentos, como el actual, puede estar en relación directa con la necesidad de acceso a la vivienda por las personas más vulnerables, de forma que el legislador «delimita»(más bien, limita) el contenido del derecho del propietario adecuándolo a esta necesidad de acceso a la vivienda.
Ocurre que «el límite entre la privación de un derecho patrimonial amparándose en la función social a la que debe sujetarse no es siempre fácil de determinar» como recuerda la STC 170/1989 (3). El límite exige que el derecho no se modifique hasta el extremo de no resultar reconocible en cada momento histórico, y en la posibilidad efectiva de realizar el derecho».
Ha de mantener en todo caso, por tanto, la esencia del derecho de propiedad. Y la esencia del derecho de propiedad la encontramos definida en el art. 348 del Código Civil conforme al cual «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla».
La facultad de goce, según la terminología clásica, significa sencillamente que el propietario por principio y salvo que él otra cosa disponga, es el único legitimado para usar, utilizar, modificar e incluso consumir la cosa que le pertenece. Representa la utilización directa e inmediata del objeto del dominio, obteniendo de él las utilidades y beneficios que pueda reportar al propietario. (2)
La facultad de disposición es exclusiva del propietario y conlleva la posibilidad de donarla, gravarla, enajenarla, arrendarla…
La acción legal contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla es la forma de materializarse el derecho a la tutela judicial efectiva del propietario cuando es perturbado en su derecho.
Por tanto: facultad de goce, facultad de disposición y tutela judicial cuando se perturba su derecho son los elementos que constituyen la esencia del derecho de propiedad.
La ley que analizamos, en su artículo 10, reconoce expresamente las facultades de uso, disfrute y disposición del propietario (aunque, como veremos, un importante sector doctrinal sostiene que en determinados casos las limita excesivamente), pero omite la referencia a la tutela judicial para reivindicar la facultad de goce, llegando casi a hacer irreconocible el derecho, contra la exigencia del TC.
En lo que refiere al tema que nos ocupa, las facultades de goce y disponibilidad del propietario equivalen a la posibilidad, en exclusiva, del uso y disfrute de la cosa (la vivienda), así como la posibilidad de ceder ese uso a un tercero mediante una contraprestación que percibe también en su condición de propietario (contrato de arrendamiento) .
Aunque el Tribunal Constitucional sostiene que la función social de la propiedad no es un mero límite externo del derecho sino parte esencial del mismo (STC 170/1989), lo cierto es que las medidas que el legislador impone en atención a aquella suponen siempre un límite a un derecho constitucionalmente reconocido. Y como siempre que se procede a limitar un derecho es necesario que concurran ciertos requisitos: 1.Interés general: el objetivo perseguido ha de ser el interés general, entendido como conjunto de valores y objetivos que trascienden los intereses concretos de ciudadanos o grupos. 2.necesidad: la limitación del derecho ha de ser necesaria para conseguir el objetivo social perseguido. 3. Proporcionalidad: la limitación del derecho ha de ser proporcionada al beneficio social que se pretende conseguir. 4. Idoneidad: la limitación del derecho ha de ser idónea para conseguir el objetivo perseguido.
El interés general que se pretende conseguir, según la Exposición de Motivos es «facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales». (No es el único objetivo de la ley, pero sí el único relacionado con nuestro objeto de estudio)
Colectivos vulnerables y precios asequibles son por tanto los elementos subjetivo y objetivo delimitadores de la ley en lo que respecta a nuestro análisis.
En opinión de algunos expertos inmobiliarios falta en la ley que analizamos el requisito de la idoneidad para conseguir el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de alquiler por personas vulnerables. Ello porque establece un índice de actualización anual de la renta que no se define pero que, según Ángel de la Fuente (FEDEA) se acordó que fuera inferior al IPC, lo que garantiza al propietario una depreciación progresiva de los ingresos percibidos por el alquiler de su vivienda. Además, se imponen, sobre todo al propietario «gran tenedor», una serie de condicionantes para proceder al desahucio del inquilino que no abona la renta, cuando se encuentra en situación de vulnerabilidad, que dificultan la recuperación de la posesión, lo que resulta especialmente gravoso dado el amplísimo porcentaje de población trabajadora que está potencialmente en situación de vulnerabilidad, según la propia definición que de ella ofrece la ley (como luego veremos). Estas circunstancias van a reducir mucho la oferta de vivienda en alquiler a personas en situación de vulnerabilidad ante la desprotección jurídica a la que se somete a los propietarios (4). Por tanto, según este sector, la ley producirá un efecto contrario al que su Exposición de Motivos dice pretender.
Distingue el legislador dos tipos de inquilino y dos tipos de propietario.
Dentro de los Inquilinos se distinguen los que están en situación de vulnerabilidad (objeto de protección del legislador) y el resto, que No está en situación de vulnerabilidad (no incluidos en la Exposición de Motivos como objetivo de protección).
Inquilinos en situación de vulnerabilidad son, según el artículo 441 de la LEC, modificada por la ley que nos ocupa, «aquellos en los el importe de la renta, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)». El IPREM está determinado en la actualidad en 600 € al mes; por tanto, la renta no ha de ser superior a 1800 € al mes. Se establecen factores de corrección en función del número de hijos y presencia de personas discapacitadas… (Como luego veremos estos parámetros son meramente orientativos).
El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 , (aprobado cuando se declaró el inconstitucional estado de alarma) recogía los requisitos de vulnerabilidad con idénticos parámetros económicos pero especificando que «la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos». La diferencia esencial respecto a la regulación vigente es que en el RD de 2020 se exigía que se hubiera producido una pérdida sustancial de ingresos, que la ley que comentamos no exige.
Propietarios: Distingue la Ley entre Grandes tenedores y el resto.
Gran tenedor es la persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial, o de 5 o más si se ubican en la misma «zona tensionada», o de una superficie construida de uso residencial de más de 1500 m2 ( art. 3 k))
Para los inquilinos en situación de vulnerabilidad la ley prevé las siguientes prerrogativas:
Posibilidad de prórroga de un año, (después de finalizada la prórroga prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos), voluntaria para el inquilino, forzosa para el propietario si es un gran tenedor. En este caso es el inquilino el que ha de acreditar la situación de vulnerabilidad a través de un informe emitido por los Servicios Sociales competentes, informe que debe tener una antigüedad máxima de 1 año. (art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción actual)
Necesario intento de mediación o conciliación previa a la presentación de la demanda si el arrendador es gran tenedor, siendo el propio arrendador quien ha de acudir a tal efecto a los servicios administrativos autonómicos competentes (5)
Posibilidad de suspensión temporal del procedimiento de desahucio por tiempo de entre 2 y 4 meses si el propietario es gran tenedor (art. 441, 5 a 7) al objeto de que se facilite una solución a la situación de vulnerabilidad del inquilino por parte de la Administración. Si no lo hace, esos plazos, en principio, operan como límite a la suspensión.
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Si el arrendador es gran tenedor, exigencia de previa conciliación o mediación para alzar la suspensión de los procedimientos de desahucio acordada con carácter provisional por el Real Decreto Ley que citamos antes, RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En tal RDL se acordaba la suspensión transitoria de procedimientos de desahucio y lanzamiento, tanto para inquilinos como para los llamados «okupas», que se encontraran en situación de vulnerabilidad. Fue modificado por el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, cuyo contenido en lo que nos concierne sigue vigente en la actualidad .
El plazo previsto en el RDL 11/2020 ha sido ya prorrogado en dos ocasiones, siendo su fecha de vigencia actual la del próximo 31 de diciembre de 2024, si no se prorroga nuevamente.(*)
La Ley que comentamos añade la necesidad, para alzar esta suspensión temporal, cuando el propietario es gran tenedor, de haberse intentado mediación o conciliación previa.
Respecto a estas suspensiones, ignoro el número de procedimientos que se hallan en esta situación pero me atrevo a aventurar un auténtico colapso de los Juzgados de Primera Instancia cuando se alcance la fecha de vencimiento de la suspensión.
Acreditación de la situación de vulnerabilidad en el escrito de demanda. Como medida «preventiva» de protección del inquilino en situación de vulnerabilidad, cuando el propietario es gran tenedor, se exige a éste que en la demanda deje constar si el inquilino está o no en situación de vulnerabilidad, lo que puede resultar complicado teniendo en cuenta que se exige autorización del inquilino para realizar las gestiones necesarias para acreditarlo. (Posiblemente en el futuro se exija por la propiedad que en el contrato de arrendamiento el inquilino autorice expresamente la averiguación patrimonial a tal efecto). La situación de vulnerabilidad la certifica la Administración. Si la Administración no resuelve o no inicia las gestiones en un plazo de 2 meses desde la solicitud podrá el propietario presentar la demanda aportando la documentación acreditativa de haber acudido a los servicios sociales a tal efecto. Si el inquilino se niega a la investigación patrimonial podrá la Administración certificarlo así, y con esa certificación podrá demandar el propietario, adjuntando la certificación a la demanda. (art. 439.6 c) de la LEC)
¿Y los alquileres por habitaciones?
Llama la atención que cualquiera de estas medidas de protección no resulta aplicable a quien, careciendo de capacidad económica suficiente para alquilar una vivienda, alquila sólo una o dos habitaciones con derecho a uso compartido de instalaciones comunes de cocina y baño. Y ello porque en este caso no se considera que estemos ante una vivienda habitual (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 28 de marzo de 2019), requisito exigido en la LEC para cada una de las medidas de protección que hemos analizado. Dice la citada Sentencia que según el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos «se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario… Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU».
Responsabilidad de los familiares del inquilino vulnerable
Volviendo a los supuestos de alquiler de viviendas parece de la normativa recientemente aprobada que ante situaciones de vulnerabilidad, el legislador pretende el mantenimiento en la vivienda arrendada del inquilino que no paga la renta acordada hasta que se facilite por la Administración una solución habitacional al mismo, con un máximo de 2 a 4 meses (?). Esto es, el coste, al menos parcial, de la situación de vulnerabilidad, se carga al propietario, por el solo hecho de serlo.
No me atrevo a evaluar la similar solución acordada durante el confinamiento, por las especiales características concurrentes. Mi crítica es al texto legal redactado una vez finalizada la situación social generada por la enfermedad. Y aun así, para la suspensión generalizada acordada como medida para paliar los efectos de la pandemia en el RD 11/2020, el legislador previó la posibilidad de compensación económica al propietario, en particular por el periodo que medie entre la suspensión del procedimiento y su alzamiento, y en su caso, hasta el 31 de diciembre de 2024. La compensación prevista se ajusta al alquiler correspondiente al precio medio de mercado de viviendas de similares características en la misma zona, y en el caso de ocupaciones ilegales habrá de acreditarse por la propiedad pérdida económica por estar la vivienda ofertada en venta o alquiler antes de la ocupación.
Sin embargo, la nueva ley no prevé compensación económica por los periodos de suspensión del procedimiento cuando se trata de grandes tenedores e inquilinos vulnerables una vez pasado el 31 de diciembre de 2024 (salvo que se vuelva a prorrogar el plazo).
También el RD 11/2020 posibilitaba evaluar la situación de vulnerabilidad del arrendador para determinar si procedía o no la suspensión del procedimiento de desahucio, circunstancia que la nueva ley no prevé.
Durante la tramitación del procedimiento de desahucio, la situación de vulnerabilidad se comunica a la Administración, que queda encargada de adoptar las medidas asistenciales necesarias. La Administración sufraga estos gastos habitacionales con el dinero procedente de los impuestos que pagamos los ciudadanos (incluido el propietario de la vivienda arrendada). No creo que debiera haber más obligación que ésta por parte del propietario en la asunción del coste de las necesidades de su inquilino vulnerable, pero sin embargo sí se descarga contra él, al menos parcialmente, la satisfacción de tales necesidades, porque cada mes de suspensión del procedimiento es un mes de falta de disponibilidad de la vivienda, con el consiguiente lucro cesante, provocándose con el procedimiento vigente unos retrasos mínimos durante la tramitación del procedimiento: 2 meses para intentar la mediación/conciliación necesaria para presentar la demanda y para acreditar la situación de vulnerabilidad del inquilino, y 2 ò 4 meses más para que la Administración ofrezca una solución habitacional al inquilino, más la duración habitual del procedimiento (entre 6 y 9 meses). A lo que hay que añadir el pago de los suministros básicos (agua, luz, gas, telecomunicaciones) que no puede dejar de pagar el arrendador incluso en caso de impago por el inquilino de su importe y de la renta, con lo que el propietario no solo no percibe ingresos por el uso de su vivienda, sino que ha de afrontar los gastos generados por su inquilino .
Todo el mundo sabe que los padres tienen obligación de mantener económicamente a los hijos menores de edad, pero casi nadie recuerda que existe una obligación legal de pagar alimentos a determinados parientes mayores de edad si están en situación de necesidad. Esta obligación se extiende según el artículo 143 del Código Civil a los cónyuges, a los ascendientes y descendientes (mayores de edad también) y a los hermanos.
Según el art. 142 del CC se entiende por alimentos todo lo que es indispensable para el sustento, habitación, vestido y asistencia médica. … Los hermanos sólo se deben los auxilios necesarios para la vida, cuando los necesiten por cualquier causa que no sea imputable al alimentista, y se extenderán en su caso a los que precisen para su educación».
Los gastos de alojamiento y suministros básicos ( habitación y abastecimiento de agua, luz, gas y telecomunicaciones) están por tanto incluidos tanto en la obligación de cónyuges, ascendientes y descendientes , como en la de los hermanos.
Por tanto, entiendo que en la determinación de la situación de vulnerabilidad habría de tenerse en cuenta si existen familiares del inquilino obligados a prestarle alimentos y en situación de hacerlo, y que en tal caso no procedería apreciarla.
Apoyo esta teoría, además, en la normativa de la Seguridad Social. En el art. 226 del Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social se regula la posibilidad de reconocer la llamada «prestación de familiares» a aquellos distintos del cónyuge o los hijos del fallecido en los supuestos en los que su defunción les suponga un quebranto económico por haber dependido económicamente de aquel. Esto es, cuando fallece un familiar (distinto del cónyuge o progenitor) del que dependemos económicamente, el Estado nos reconoce esta prestación.
Dice así el Artículo 226: «Prestaciones en favor de familiares. En las normas de desarrollo de esta ley se determinarán aquellos otros familiares o asimilados que, reuniendo las condiciones que para cada uno de ellos se establezcan y previa prueba de su dependencia económica del causante, tendrán derecho a pensión o subsidio por muerte de este, en la cuantía que respectivamente se fije».
Pues bien, el desarrollo reglamentario se hace en el Decreto 3158/1966, de 23 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General que determina la cuantía de las prestaciones económicas del Régimen General de la Seguridad Social y condiciones para el derecho a las mismas exige para que se reconozca el derecho a dicha prestación, en su artículo 40, que: e) a juicio del órgano de gobierno competente carezcan de medios de subsistencia y no queden familiares con obligación y posibilidades de prestarles alimentos, según la legislación civil».
Vemos, pues que la propia Administración exime su responsabilidad de facilitar una prestación por pérdida de ingresos a quien dispone de familiares obligados a prestar alimentos. Por tanto, con mayor motivo podrá el propietario negarse a pagarle habitación y suministro a su inquilino argumentando que habiendo familiares con obligación de prestar alimentos han de ser éstos y no un tercero (el propietario) quien asuma dicho coste.
La Jurisprudencia Social exige, para poder denegar la prestación de familiares a la que nos referimos, no solo la existencia del pariente obligado al pago sino además que esté en disposición económica de hacerlo sin desatender sus propias necesidades personales (Sentencia de la Sala de lo Social del TS de fecha 15/10/2015, STS 19 octubre 1994 (Rec. 1257/1994 ) .
Compartiendo la interpretación del TS, la mera existencia de familiares (descendientes, ascendientes, cónyuge o hermanos) no impediría per se la declaración de vulnerabilidad, pero sí en el supuesto de que estos familiares, o alguno de ellos por el orden establecido en el Código Civil estuviera en disposición económica de hacerlo.
Según el art. 144 del Código Civil el orden de prelación de obligados al pago cuando concurren varios familiares el el siguiente: ° el cónyuge, los descendientes de grado más próximo, los ascendientes, también de grado más próximo y los hermanos, pero estando obligados en último lugar los que sólo sean uterinos o consanguíneos. Entre los descendientes y ascendientes se regulará la gradación por el orden en que sean llamados a la sucesión legítima de la persona que tenga derecho a los alimentos.
Cómo se satisface la obligación legal
La prestación de alimentos entre parientes puede satisfacerse de dos modos diferentes:
a) Pagando una pensión mensual por meses anticipados ó, b) acogiendo el obligado en su propia casa al beneficiario, salvo que concurran justas causas que lo desaconsejen, perjudique los intereses del alimentista menor de edad o contradiga las normas aplicables o lo establecido en una resolución de los tribunales.
Esta normativa resultaría aplicable tanto para el inquilino que deja de pagar la renta como para el «okupa» que nunca la pagó, cuando se ampara en la situación de vulnerabilidad.
En mi opinión el texto legal que comentamos debiera haber incluido esta posibilidad, al igual que lo hace la legislación de la Seguridad Social, pero en todo caso, dada la vigencia de los artículos citados del Código Civil, entiendo que es plenamente aplicable. La existencia de familiares obligados a prestar alimentos pago con posibilidad económica de hacerlo debiera impedir la declaración de vulnerabilidad del arrendatario/okupa. Esto habría de valorarlo la propia Administración o el órgano judicial, bien de oficio, bien a instancia del propietario afectado.
Esto es, la propia Administración encargada de averiguar y certificar la situación de vulnerabilidad del inquilino debiera rechazarla cuando existan familiares obligados a la prestación de alimentos que se encuentren en disponibilidad de prestarlos.
También podrá tener en cuenta esta circunstancia el órgano judicial antes de resolver si procede o no la suspensión del procedimiento por tal circunstancia. Ello porque la reforma de la LEC operada por la Ley del derecho a la vivienda no es taxativa en cuanto a los requisitos para apreciar la vulnerabilidad. El texto legal, art. 441.7 LEC dice que «el Juez, para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance: a) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)…»
No es por tanto automática la declaración de vulnerabilidad (si concurren los requisitos se reconoce y si no concurren, no). Estos criterios son orientativos para el Juzgador, que podrá valorar su concurrencia para determinar la vulnerabilidad, entre otros factores, como la existencia de hijos, discapaces… Nada obsta, por tanto, a que se valoren las concretas circunstancias concurrentes, entre ellas la existencia de parientes con obligación de prestar alimentos y con posibilidad económica de prestarlos.
Cabe también que sea el propietario el que, al presentar ante la Administración la solicitud de certificación de hallarse o no su inquilino en situación de vulnerabilidad, deje constar la existencia de familiares obligados a prestar alimentos al objeto de que se proceda a constatar la posibilidad de prestarlos y en tal caso, a denegar la concurrencia de vulnerabilidad.
También cabe que lo alegue el propietario en el trámite de alegaciones previsto en la LEC tras remitir la Administración el certificado de vulnerabilidad, para oponerse al mismo, para que sea evaluada esta circunstancia por el juzgador.
En el caso de suspensión del procedimiento de vivienda » okupada», dado que se exige en la legislación «transitoria» citada, evaluar, para la suspensión del procedimiento, que el poseedor colabore con la Administración en la búsqueda de una solución habitacional (*), podrá solicitársele información sobre los parientes obligados al pago de alimentos como elemento de cooperación, y actuar en consecuencia si se niega a facilitar los datos.
A estos efectos quizá en el futuro los propietarios exijan del inquilino, en el momento de la firma del contrato identificar a los familiares obligados a prestar alimentos y a indicar/acreditar (con su autorización) su situación económica para asegurarse que no está ni es previsible que esté en situación de vulnerabilidad y que puede, en su caso, proceder contra ellos en caso de impago.
El problema es que se precisa conocer si existen esos parientes, quienes son y de qué recursos económicos disponen, siendo decisión del arrendatario/ okupa facilitar o no esos datos. En todo caso, siendo potestativa la suspensión para el juzgador, cabe que valore , también en el inquilino, la voluntad colaboradora que se exige en la ley para el okupa
Quedaría por resolver si el propietario, de haber familiares obligados a prestar alimentos, y formando parte esencial de éstos la habitación y los suministros básicos, podría instar el procedimiento de alimentos en favor de su inquilino, de forma que desde la presentación de la demanda de alimentos pudiera reclamarles el pago del importe correspondiente al alquiler y suministros durante la tramitación del procedimiento de desahucio. Esta posibilidad es sin embargo más que dudosa porque la obligación de prestar alimentos es de carácter personal, dependiente del vínculo parental entre demandante y demandado. Aunque no es menos cierto que la Jurisprudencia está aceptando la legitimación para reclamar alimentos por parte de quien no es el destinatario de la prestación pero que ha sufragado el gasto que se reclama. En particular se ha reconocido legitimación al progenitor conviviente con hijos mayores de edad para reclamar la pensión de alimentos que adeuda a éstos el otro progenitor, con el argumento de ser aquel el que los organiza, administra y sufraga, teniendo por tanto un interés legítimo (Sentencia 411/2000 de la Sala Primera, de lo Civil, de 24 Abril).
Si, finalmente, fuera el propio inquilino el que instara el procedimiento de reclamación de alimentos a sus parientes obligados y dispusiera de Sentencia firme al respecto, cabría, eso sí, en mi opinión, que el propietario pudiera dirigir también contra ellos el procedimiento de desahucio para reclamarles las rentas debidas después de dictada aquella, con el mismo argumento que se permite demandar al avalista y con el mismo requisito de previo requerimiento de pago.
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NOTAS
- El artículo 87 del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, amplía el plazo de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024, posibilitando al inquilino solicitar la suspensión del procedimiento aunque no lo hubiera hecho hasta ahora, debiendo justificar su situación de vulnerabilidad. En este caso el arrendador puede solicitar también declaración de vulnerabilidad presente o previsible si se acuerda la suspensión del procedimiento . Se dará traslado a los Servicios Sociales que emitirán las oportunos informes sobre vulnerabilidad, y el órgano judicial resolverá sobre la suspensión.
Okupas. También puede acordarse la suspensión a petición del okupa en situación de vulnerabilidad cuando el arrendador sea persona jurídica o persona física propietaria de más de 10 viviendas (concepto distinto al de gran tenedor; para alzar la suspensión, sin embargo, se exige intento previo de conciliación solo si el propietario es gran tenedor). Se precisa también que el ilícito poseedor sea persona dependiente, o víctima de violencia sobre la mujer, o conviva en dicho domicilio con persona dependiente o menor de edad. Se precisa también que el acceso a la vivienda fuera consecuencia de una situación de extrema necesidad, y que el ocupante colabore con la Administración en la búsqueda de una situación habitacional.
Nunca se procederá a la suspensión cuando se haya accedido a la vivienda mediando violencia o intimidación; cuando la vivienda sea domicilio habitual o segunda vivienda del propietario o de la persona a la que el propietario haya cedido tal uso; cuando la vivienda tenga carácter de vivienda social y haya sido ya asignada por la Administración a un particular. Tampoco cuando se realicen en la vivienda actividades ilícitas. Ni cuando el acceso a la vivienda haya sido posterior a la entrada en vigor de la ley.( 23 de diciembre de 2020 es la fecha de entrada en vigor del RDL que exige por vez primera este requisito - 1.Newtral. » Radiografía de la vivienda pública en España: la letra pequeña del anuncio de los 50.000 alquileres “asequibles” de Sánchez
- 2.derechouned.com
- 3.Comentada en la STS , Sección Cuarta, de fecha 27 de septiembre de 2016.
- 4.FEDEA. Notas sobre el proyecto de ley de vivienda ANGEL DE LA FUENTE Apuntes 2023/12 Mayo de 2023
- 5, En el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda
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Más allá del Derecho 